Bon nombre d’investisseurs se posent la question de la rentabilité réelle d’un investissement Pinel. S’agit-il d’un bon ou mauvais plan, et quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer ? Rappelons que les SCPI sont une alternative à l’investissement immobilier classique qui n’est pas toujours accessible à tous. En effet, elles permettent de devenir propriétaire de biens immobiliers gérés par un tiers et à moindre coût, grâce au financement de la constitution du parc par le grand public.
Comment fonctionne la loi Pinel dans une SCPI ?
Les SCPI étant gérées par un exploitant agréé, c’est ce dernier qui se charge de toutes les missions rattachées à l’acquisition de l’immobilier Pinel qui va rejoindre le patrimoine à exploiter. Les conditions d’acquisition sont particulièrement contraignantes, pour des fins d’éligibilité. Cependant, l’investisseur en est épargné ; il lui suffit seulement de souscrire à des parts pour réduire son impôt sur le revenu !
Si la durée de détention – qui est déterminée par la société de gestion – est de 6 ans, la réduction fiscale est de 12%. Si celle-ci est de 12 ans, l’investisseur défiscalise à hauteur de 18%. Le taux maximal de réduction Pinel est de 21%, pour une durée de détention de 12 ans. Ces taux sont ceux qui s’appliquent pour 2022 : ils vont régresser à compter du 1er janvier 2023, jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle ce dispositif expire de façon définitive.
Quel est le rendement approximatif ?
Avec ces taux susmentionnés, l’investisseur peut s’attendre à de bons taux de rendement. À titre indicatif, les SCPI Pinel servent en moyenne un taux de distribution de 3.8% par an. Les meilleurs d’entre elles peuvent faire profiter d’un taux de 4%.
Toujours est-il que le rendement net de l’investissement dépend de la situation fiscale du souscripteur lui-même, ainsi que de la propre stratégie mise en place : nombre de parts souscrites, diversification avec d’autres SCPI fiscales, souscription à un crédit pour financer l’acquisition ou souscription cash, etc. Le plafond annuel des niches fiscales est aussi un paramètre à considérer afin d’éviter certains pièges liés à la défiscalisation et à ce qu’elle vous rapporte.
Attention aux décisions n’ayant pas été mûrement réfléchies
Il vaut mieux éviter d’investir dans une SCPI Pinel, seulement dans le but de réduire ses impôts. Cette dernière est avant tout un produit d’investissement comme un autre, et il est prudent de ne s’engager, préférence, que si le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) l’aura recommandé. Faire le bon choix se révèle également primordial, dans la mesure où la période d’engagement ne peut être écourtée et ce, sous peine de perdre les avantages fiscaux perçus.
Pour des besoins importants en défiscalisation, la diversification des SCPI peut s’avérer intéressante. Pour cela, le CGP pourrait être sollicité, étant celui qui est en connaissance du fonctionnement, des avantages et des pièges pour chaque dispositif.
Rappelons en effet que les SCPI Pinel ne sont pas les seules à générer de la réduction d’impôt. Les sociétés de gestion se servent d’autres outils tels que la loi Malraux (investissement dans l’immobilier ancien à caractère historique) et le dispositif du déficit foncier (immobilier ancien classique).
Quid des investissements après 2022 ?
Comme nous l’avons mentionné plus haut, les taux de défiscalisation vont progressivement s’amoindrir. Ils seront de 10.5% (sur 6 ans), 15% (sur 9 ans) et 17.5% (sur 12 ans), pour l’année 2023. Pour 2024, ces taux seront de 9%, de 12% et de 14%.
Toujours est-il que les taux actuels de 12%, de 18% et de 21% pourront être maintenus en fonction de la stratégie de la société de gestion, c’est-à-dire si cette dernière décide de faire bénéficier de la loi Pinel+ aux investisseurs.
