Les OPCI ont deux types de fiscalité : celle qui s’applique dans le cas où la forme juridique de l’OPCI est une SPPICAV, et celle qui entre en vigueur dans le cas où cette dernière est un FPI. Est-il possible de réduire la facture fiscale en investissant dans ce genre de produit pierre-papier, et dans quel cas ?
Avant d’aller plus loin, rappelons brièvement ce qu’est un OPCI et ses 2 formes juridiques comme énoncé ci-dessus. Les organismes de placement collectif immobilier s’appuient sur de l’immobilier locatif pour produire des revenus qui sont distribués aux associés porteurs de parts. Ces derniers sont des particuliers tout comme des professionnels souhaitant profiter de tous les avantages de la pierre sans souci de gestion. En effet, un opérateur expérimenté dans le pilotage des produits pierre-papier se charge de ladite gestion. Outre l’immobilier, les OPCI rajoutent des valeurs mobilières et des liquidités dans la composition de leur support. Pour résumer donc, en souscrivant à des parts d’OPCI :
- l’investisseur détient non seulement de la pierre dans son patrimoine, mais aussi des actifs boursiers qui sont les valeurs mobilières
- il profite d’une très intéressante diversification en raison de la variété de la composition du support
- il perçoit des dividendes pour compléter ses revenus ou anticiper sa retraite
Les OPCI à forme juridique de SPPICAV
Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable sont imposées suivant la fiscalité immobilière. Les revenus et les plus-values sont imposés selon le régime applicable aux valeurs mobilières. En cas de cession des parts, la fiscalité est celle des plus-values des cessions de valeurs mobilières.
Les OPCI à forme juridique de FCP
Dans le cas où l’OPCI prend la forme juridique du fonds commun de placement(FCP), les revenus sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. C’est donc en fonction du montant de ces derniers que le régime approprié s’applique : soit le micro-foncer, soit le régime réel d’imposition. C’est grâce à ce dernier que la défiscalisation est intéressante et ce, en raison de certaines déductions. Celles-ci sont d’autant plus intéressantes pour un parc loué meublé par rapport au statut de LMNP.
En cas de cession des parts, la fiscalité est celle de la plus-value immobilière ou professionnelle. Si en revanche, la cession d’un immeuble a lieu, la fiscalité des gains est celle de la plus-value immobilière, mobilière ou professionnelle.
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Les OPCI à travers l’assurance-vie pour défiscaliser
La manière la plus intéressante pour réduire ses impôts avec les OPCI est d’investir à travers son assurance-vie. Dans ce cas, l’OPCI se dépouille de sa fiscalité d’origine comme détaillé ci-dessus, pour reprendre celle de l’assurance-vie qui est alors extrêmement profitable. Les dividendes des OPCI ne sont pas distribués directement à l’épargnant en assurance-vie, mais tout d’abord à l’assureur qui en est avant tout le propriétaire, lequel en déduit un certain pourcentage à titre de commissions, avant de les reverser directement dans le compte de l’épargnant souscripteur. Ainsi, ces dividendes ne sont plus des revenus locatifs ordinaires mais des primes de versement dans l’assurance-vie.
Défiscaliser en OPCI ou en SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier sont les prédécesseurs des OPCI. Elles offrent de meilleures possibilités de défiscaliser sans passer par l’assurance-vie, par exemple par le biais des SCPI fiscales.
Pour conclure, l’investisseur doit avant tout déterminer ses objectifs de placement avant de choisir le produit en accord avec son profil. Opter pour les OPCI est plutôt un excellent moyen de diversifier son portefeuille d’actifs grâce à l’immobilier et aux produits boursiers, la défiscalisation n’étant pas toujours garantie sauf dans certains cas et à travers certains montages.
