À l’issue d’un processus de démembrement, le droit de propriété se divise alors en deux : nue-propriété et usufruit. Un investisseur peut décider de placer son argent sur l’une ou l’autre partie selon ses besoins. Évidemment, les valeurs de chaque part sont différentes. Il va donc falloir les déterminer.
Notions d’usufruit et de nue-propriété
Ces deux notions sont vraiment très importantes. Il est nécessaire alors de bien comprendre de quoi il s’agit :
L’usufruit se définit comme étant le droit de jouissance complète. Son détenteur peut donc faire louer le bien et recevoir des loyers ou peut juste l’habiter. Il doit cependant en assurer l’entretien sauf accord contraire avec le nu-propriétaire.
La nue-propriété, est, quant à elle, le droit de propriété de juste les murs. Il ne possède donc pas les droits de l’usufruitier.
Ce partage est très utile en termes de montage patrimonial. En effet, selon le profil de l’investisseur, il peut être préférable pour lui de miser pour l’un ou pour l’autre. C’est aussi un processus juridique très employé dans les questions de succession et de donation.
Détermination de la valeur de chacun
Il y a deux grands types de démembrement : viager et temporaire. Et afin de déterminer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, il est nécessaire de prendre en compte l’âge de l’usufruitier (cas du viager) ou de la durée du contrat de démembrement temporaire. Ainsi, plus la durée du démembrement est longue (après estimation par l’âge ou selon le contrat), plus c’est la part d’usufruit qui va prendre de la valeur. Ce qui est normal, car la durée de perception de loyers est plus longue. Ains, l’article 669 du code général des impôts propose alors, en fonction de ces références, un barème déterminant la valeur de ces deux éléments. C’est celui-ci qui est utilisé pour déterminer les droits de succession et autres taxes foncières. Mais ce n’est pas la seule méthode. Parfois, l’estimation se fait en prenant en compte plusieurs facteurs. Pour plus d’info, suivre ce lien.
Il est très utile de pouvoir déterminer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit. Cela permet de calculer les justes charges fiscales à payer ou le prix d’achat de chaque part.
